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  浙江在线-住在杭州网杭州11月5日讯(浙江在线记者 詹慧雯) 在刚刚过去的10月,备受关注的两大高端住宅项目:绿城建发沁园、金隅中铁诺德都会森林,分别以49500元/㎡、58865元/㎡的价格“亏本”开卖,掀开了“高价地”项目入市的序幕。

  目前杭州市场上,仍有一大批楼面价超过3万元/㎡的“高价地”项目尚未开盘。2018最后冲刺的60天,是该壮士断腕先逃生,还是继续蛰伏隐忍待天明?

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  开盘情况

  33个3万+“高价地”项目

  仅2个“亏本”开卖

  根据浙报传媒地产研究院数据,从2016年11月1日至2018年10月31日,整整两年时间,杭州土拍市场一共成交了33宗楼面价超过3万元/㎡的宅地。

  截至2018年11月4日,这33个3万+高价地项目中,仅2个楼盘成功开盘,并且还都是“亏本”卖房。

  这两个项目,正是绿城建发沁园与金隅中铁诺德都会森林。

  楼面价40766元/㎡的沁园,首开房源均价49500元/㎡,剔除掉6000元/㎡的装修标准,仅比地价高出了2700元/㎡。

  楼面价43288元/㎡的都会森林,首开房源均价58865元/㎡,因登记报名人数不足,不幸遭遇了“流摇”。

  也就是说,接下来,杭州还有31个楼面价超过3万元/㎡的“高价地”项目面临着上市的压力。

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  区域分布

  申花、城东新城压力最大

  滨江区明年不缺房子了

  从区域分布来看,这33个3万+“高价地”项目,主要分布在城东新城、申花、滨江、钱江新城、老城北(上塘、三塘)这5大区域。

杭城33个3万+“高价地”项目区域分布图
(制图:方仲辰)

  备注:厘望NEO1属于湖墅单元,但竞品主要来自申花,此处作为申花统计归类;璟宸府属于笕桥单元,但竞品主要来自城东新城,此处作为城东新城统计归类;老城北,包含石祥路以南的上塘单元、三塘单元

  这其中,压力最大的,恐怕还是申花。

  沁园、杭房项目、古翠隐秀、厘望NEO1、九龙仓84号地、九龙仓92号地,6宗3万+高价地,其中5宗地价已接近或超过4万元/㎡,但沁园的价格又昭示了申花新房首开均价不超过5万元/㎡的命运。

  接下来,古翠隐秀(楼面价40541元/㎡)、杭房项目(楼面价37509元/㎡)、九龙仓项目(楼面价40536元/㎡、39024元/㎡)怎么办,继续亏本卖吗?

  与申花压力相当的,是城东新城。

  钱塘天誉、森林海尚、淮矿项目、东城金茂府、璟宸府、龙湖彭埠项目,6宗3万+高价地,没有一宗突破价格红线,全部牢牢地hold着。其中,钱塘天誉拿地已近2年,依然处于积极申请预售证状态中。

  一向新房供应紧张的滨江区,接下来,不缺房子了。

  保利天汇、中海云宸、绿城西兴项目、时代西兴项目、时代滨江中心单元项目,5大3万+高价地项目,检验滨江区豪宅购买力的时刻,真正到来了。

  老城北(上塘、三塘)压力也不小。

  中冶三塘项目、九龙仓三塘项目、首开国樾、杭州大家,4个3万+高价地项目,压力来自于区域购买力如何,区域豪宅定位的认知,是否建立了起来。

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  房企分布

  融信、九龙仓手握“高价地”最多

  滨江、保利其次

杭城33个3万+“高价地”开发商拿地情况示意图
(制图:方仲辰)

  单从开发商拿地角度来看,融信、九龙仓手握的3万+“高价地”项目最多,滨江、保利其次。

  融信的3个3万+“高价地”项目,2个分布在申花:古翠隐秀、厘望NEO1;1个分布在萧山市北:杭州世纪。其中,杭州世纪即将于11月份上市。

  杭州世纪于2017年3月拿地,楼面价30816元/㎡,是萧山市北的“人参地块”。此前一度传出杭州世纪可能只卖4万元/㎡的消息,若消息属实,无疑将成为引爆市场的又一燃点。

  九龙仓,则是不折不扣的“申花地主”。除了在本文统计中的2宗3万+庆隆宅地外,九龙仓还于今年8月补仓了一宗楼面价27923元/㎡的庆隆宅地,一共手握三宗庆隆宅地。此外,九龙仓还有一宗3万+宅地在三塘。

  滨江,除了和保利联合拿下的上品外,今年7、8月份又陆续补仓了2宗南星宅地,牢牢地把握住了钱江新城豪宅的“话语权”,其中,楼面价29976元/㎡的御品,拿地一个月后就火速动工了。此外,滨江还有一宗宅地在湘湖,案名湘湖里,也是滨江擅长与熟悉的区域。

  保利,除了和滨江联合拿下的上品外,还拿下奥体百亿地王M04号地块,打造保利澄品。此外,在滨江区,还有襄七房地块,打造保利天汇。

  当然,以上仅仅是从开发商拿地角度的统计。事实上,开发商之间早已形成了风险共担意识,一个“高价地”项目,可能有2-3个股东在背后相互扶持。

  比如,龙湖大家九龙仓璟宸府,案名已经说明了一切。又比如,案名中没有说明,但实际上已经有保利、滨江、华润、新希望、华侨城5大股东的保利澄品。

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  专家点评

  宁可亏损也要回流现金

  开发商选择向市场低头

  沁园、都会森林的“亏本”开卖,对市场有何影响?余下31个3万+高价地项目该怎么办?逃,还是等?明年的豪宅市场又会怎么走?

  这一系列的疑问,本网记者专访了浙报传媒地产研究院院长、住在杭州网首席评论员丁建刚。

  “这些高价地实际上在拿地的时候,按照当时的静态测算,就是亏损的。寄希望于限价政策放松,事实上一直没有向限价政策低头。现在,实际上是向市场低头了。市场预期发生改变。部分项目已经认定,即使放开限价,市场也很难接受他们保本的价格。现在给出的限价虽然亏本,但毕竟现在市还愿意接受这样的价格,就只能认亏了?!?/p>

  丁建刚进一步解释,因为专业的房地产企业,特别是大型的房企,都非常清楚,很少有哪家房企,因为一个或者是几个项目亏损而倒闭破产。但现金流的断裂却可以让企业致命。所以现在,他们的策略是,宁可亏损,也尽可能快的回流现金。

  “剩下的高价地怎么办,就要看每个企业对市场的判断,和他们自己的应对能力,不能一概而论。但沁园、都会森林这两个项目,确实有示范效应。据我所知,后面已经有一些项目,也即将亏损上市,如融信杭州世纪?!?/p>

  丁建刚指出,由于过去两年的高价地较为普遍,高端住宅,明年的供应量肯定是比较大的。对于改善型购房者来说,或许是一次不错的置换机会。当然,这取决于整个市场的变化,特别是二手房市场。

2016年11月1日至2018年10月31日

杭州楼面价超过3万元/㎡的宅地汇总表

(备注:楼面价接近3万元/㎡且具有高额自持比例的宅地项目,也在本文统计范围内。)